國際房價由於世界主要已開發國家的央行施行超低利率以及量化寬鬆政策
熱錢流竄並回流已開發國家炒高當地房價
就連經濟體質的資優生德國、瑞典、挪威、瑞士等地的房產都受到強大的資金力推升
尤其是德國以嚴厲的房地產抑制措施聞名,也在QE的威力下淪陷
雖然漲幅不若亞洲誇張,但對當地人的感受卻時分明顯
憂房市泡沫德央行示警
不過由下圖可知,德國房價跟其他國家比其來平穩非常多
這也是由於政府對房價和租金的控管與課稅非常嚴格
相對其他國家,德國不以炒房為經濟成長和創富的主要來源
所以房地產在德國才不是火車頭產業!!
From Economist
分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：
1.確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
2.德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非營利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。
德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。
與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
3.德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。
由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
4.德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。
5.德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。
除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。
6.“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。
購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。
7.稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。
用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，
房屋買賣還要交3.5%的交易稅。
如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。
自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。
此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。
8.德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。
這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。
即便如此,德國仍然是敵不過量化寬鬆和超低利率的威力,作為歐洲最強經濟體,熱錢自然會流向德國
2010年以來，在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞爾多夫這些“有吸引力”的德國大城市，公寓價格平均增幅超過25%，柏林地區的房價更是上漲了30 %。與公寓相比，獨立住宅價格上漲相對溫和。
不過拿來對比台灣的房價漲勢,
是不是要說德國人真是太不耐被建商和炒家凌虐了呢?
from 國泰房地產指數
有人說把德國拿來跟台灣比根本就是雞腿比LP,
倒是台灣人也挺樂意當個越來越小的LP,
畢竟大家是炒房共同體,沉船也是大家一起沉,
房市垮了金融業也垮了
房地產是經濟火車頭? 經濟已經很差不能打房?
這些論述就是給那些沒有產業競爭力的國家
房市不健全,經濟也只會繼續扭曲和弱化下去
學點皮毛,學點精神總行吧?
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