【國際經濟】壓抑房產泡沫 星港連出重手 台灣跟上沒?

在低利率和貨幣寬鬆的環境之下，亞洲國際化程度高的城市香港和新加坡，都面臨到了海外資金駐紮當地房地產，不斷推升資產價格，使得金融海嘯後兩地的房地產都屢創新高，當地人民怨聲載道。兩地近年來也不斷推出調控抑制的措施，企圖將房市降溫，尤其對於外國人或非本地居民買房更祭出增稅手段，讓房價不再像前幾年般狂漲，台灣要防範陸資入台炒房，必須趕緊學習星港，盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。

香港打房辣招兇猛 房市現冰河期

香港從二零零三年SARS低點至今，令人咋舌的香港房價成長約三倍，光是金融海嘯後房價就成長了一倍，根據全球房地產指南（GLOBAL PROPERTY GUIDE）調查，香港的房價所得比高達六十．○七倍，購屋痛苦程度幾乎是台灣人兩倍，香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深，許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。

香港政府面臨民眾的壓力之下，推出了許多遏止房地產炒作的政策，包括二零一零年十一月，新增要求持有兩年內就轉售房屋，課徵「額外印花稅」，持有時間半年內課徵二十%、半年到一年十五%，三年以下一年以上則加徵十%，持有時間越短額外印花稅的稅率就越高，詳見表二。

二零一二年，香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施，包括延長額外印花稅適用期從兩年至三年，以及針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收十五%的買家印花稅，目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。

二零一三年，港府又祭出雙倍印花稅，兩百萬港元(約七百六十萬台幣)以下的房子稅金由港幣一百元提升至交易額的一．五%，另外，其他比兩百萬港元高的房屋，印花稅率全面倍增，由最高四．二五%增加至八．五%，但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋，可以採舊稅率。

稅目	時間	對象	舊稅率	新稅率 (交易金額的百分比)
額外印花稅	2012/10/27	買方是非香港永久居民及公司企業	無	15%
加徵額外印花稅	2010/11/20	六個月內轉售， 買賣雙方合約中要明定哪方付	無	15%
		6-12個月轉售	無	10%
		12-24個月轉售	無	5%
提高印花稅率		2000萬港幣以上房產買方	3.75	4.25
雙倍印花稅	2013/2/23	超過兩百萬的房子(通常由買方)	4.25%	8.5%
		兩百萬港元以下房子的買方	100港元	1.5%

港府的連番措施推出時，並未有效阻擋香港狂飆的房價，但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」，因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍，今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二%，預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。

陸客到港買房的數據，也隨著辣招出手後急跌，今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四‧三%和六‧四%，購屋金額也僅佔六‧八%和八‧四%，與二零一一年第四季的高峰二十五%有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大，超過兩千萬港元(約七千六百萬台幣)的豪宅，陸客購置的比率從去年的三六‧四%大跌至十‧二%。

多個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊，組成了「辣招苦主大聯盟」，並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動，企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意，發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」，更有超過九成的人認為現在房價過高。可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。

巴克萊銀行也看空香港房市，認為隨著開發商和屋主調整預期，香港的房價可能「持續大跌」，預測到二零一五年至少會跌三十%，就連商辦的價格也將可能跌二十%。高盛更指出，香港是未來兩年可能出現房市泡沫爆裂的市場之一。

新加坡連出重手 壓制外來炒家助長泡沫

新加坡作為東南亞最國際化的都市，總人口雖只有五百三十萬，但持有工作證的外國人，從兩千年的七十五萬人，成長約一倍至二零一二年的一四九萬，占總人口將近三成，包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡去置產，就可知道新加坡對於外國人的吸引力，但也因此，人口大增讓新加坡的私人住宅價格在國際買盤湧入下連創新高。

李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題，近年來連番推出打房政策壓抑房價，為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本，來降低外人炒房誘因，李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產，課徵了高於本地人的買方印花稅，同時為了抑制短期投機炒房，持有期間越短的賣方課徵越高的賣方印花稅

稅目	時間	對象	舊稅率	新稅率(交易金額的百分比)
買方額外印花稅	2011.12.7	針對外籍買家與公司	0	10%
購買第2套及以上住宅加徵印花稅		有新加坡永久居留權之外籍人士	0	3%
買方額外印花稅	2013.1.12	針對外籍買家與公司	10%	15%

不斷下重手打房的結果，終於讓不停飆漲的房市在今年第三季開始回穩，房價微升零．四%，升幅遠低於上季的十一%。此外，精華地段的公寓價格第三季下降零．五%，降幅比前一季的零．二%更加擴大。

房市成交量也大幅下降，新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八%，今年第三季，外國買家購買的私宅只有三百三十件，相較於二零一一年每季約一千四百件減少超過七成，外國買家占全國比率也從兩年前的十七%降至七%。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降，從二零一一年每季六百七十個單位銳減到今年第三季只有一八一個。

具有央行性質的新加坡金管局在今年六月時規定凡是貸款購房者，金融機構在評估其個人房地產貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，包括房地產和非房地產貸款，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的六十%，並且強調這項政策是永久性的。8月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從30年降到25年。

在供給方面，新加坡國家發展部長許文遠表示，今年新加坡組屋供應量預計為13600間，明年這個數量有望增加一倍，多達2.8萬餘間，是2011年和2012年的總和。

新加坡政府打房，靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫，加上增加房屋供給來壓低房價，漸漸顯現出了成效，巴克萊銀行就預估，新加坡的房價到二零一五年可能會跌二十%。

新加坡打房不遺餘力，自零九年以來先後推出八輪降溫措施，多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場，值得台灣政府借鏡學習。

房地產打不得？台灣不能再出虛招

鏡頭轉回台灣，奢侈稅實施屆滿兩年，兩年閉鎖期一過，今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查，從價位最高的台北市來看，高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六%，中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七%和八三%。從價來看，台北市不管高中低價區的房價，都較去年同期上漲約十一%。價量俱揚的現象，顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮，但是對於壓抑房價的效力並未顯現。

尤其內政部昨天宣布，明年一月一日起，內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制，最大長期可忍受上限為二萬戶，每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示，自二○○二年起，開放陸資來台購置不動產，至今年九月三十日止，陸資經內政部許可，取得不動產共一百二十二件，其中自然人取得者一百十四件，陸資公司、團體因業務需用取得者八件，占全國不動產交易量比例非常低。然而陸資卻也常變身為其他國籍進入台灣，因此實務上其實管制不易。

因此，更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法，針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅，從稅制上的根源提高交易成本，降低陸資來台炒房的誘因，至少也能讓政府多課到外人買房的稅收，以增裕國庫，要壓抑已經飛漲的房價，對外人買房的差別稅率是應該馬上就做，不該等待的政策。

只要政府真的有心要抑制房地產泡沫，新加坡和香港已經做出示範，要如何用多管齊下的方式，從需求面上增稅提高交易成本降低炒房誘因，供給面上則提供更多平價住宅來壓抑房價。有心打房，沒有房價是降下不來的，但若政打房只是作作樣子欺騙無知民眾，那房價泡沫當然只會繼續擴張，一旦利率反轉泡沫破裂，房市崩盤效應將是一個世代都難以消化的痛。